Çıxarışı olmayan evlərin “alqı-satqısı” necə rəsmiləşdirilə bilər?
Azərbaycanda bir çox insan çıxarışı olmayan ev almaq istəyir. Xüsusilə həyət evləri, tikintisi tam sənədləşdirilməmiş fərdi yaşayış evləri, bələdiyyə torpağında tikilmiş evlər və ya sənədləri natamam olan mənzillər barədə bu sual tez-tez verilir:
“Çıxarış yoxdur, amma evi almaq istəyirəm. Bunu necə rəsmiləşdirək?”
Burada əsas məsələ odur ki, çıxarış olmadığı üçün həmin əmlakın alqı-satqısını notariat kontorunda klassik qaydada rəsmiləşdirmək mümkün olmur. Çünki notariat qaydasında alqı-satqı müqaviləsi bağlanması üçün əmlakın dövlət qeydiyyatında olması, yəni mülkiyyət hüququnu təsdiq edən çıxarışın mövcudluğu tələb olunur.
Sadə dillə desək, çıxarış yoxdursa, notarius həmin evi rəsmi alqı-satqı predmeti kimi qəbul edib müqavilə bağlaya bilmir.
Bəs belə vəziyyətdə nə etmək lazımdır?
Əvvəlcə bir neçə yanlış yanaşmanı ayırmaq lazımdır.
Bəzən tərəflər çıxarışı olmayan evin satışı zamanı borc müqaviləsi bağlamağa çalışırlar. Guya satıcı alıcıdan borc alır, sonra həmin pul evin qiyməti kimi nəzərdə tutulur. Amma bu yanaşma doğru deyil. Çünki tərəflərin real münasibəti borc deyil. Alıcı satıcıya borc vermir, əslində ev almaq istəyir. Satıcı da borc götürmür, əslində evi vermək istəyir.
Əgər münasibətin mahiyyəti borc deyilsə, onu süni şəkildə borc müqaviləsi kimi rəsmiləşdirmək gələcəkdə ciddi mübahisələr yarada bilər.
Məsələn, alıcı 50.000 manat pul verir və tərəflər bunu borc müqaviləsi kimi yazırlar. Sonradan satıcı deyə bilər ki, “mən evi satmamışam, sadəcə borc almışam”. Alıcı isə deyəcək ki, “mən pulu evə görə vermişəm”. Bu zaman tərəflər arasında sübut problemi yaranır.
Başqa bir yanlış yol etibarnamə ilə “alqı-satqı” etməyə çalışmaqdır.
Etibarnamə alqı-satqı demək deyil. Etibarnamə sadəcə bir şəxsə müəyyən hərəkətləri etmək üçün səlahiyyət verir. Məsələn, sənəd toplamaq, müraciət etmək, müəyyən orqanlarda təmsil etmək və sair. Amma etibarnamə mülkiyyət hüququnu alıcıya keçirmir.
Yəni satıcı alıcıya etibarnamə veribsə, bu o demək deyil ki, ev artıq alıcının mülkiyyətinə keçib.
Məsələn, bir şəxs çıxarışı olmayan evi alır, pulunu ödəyir və satıcıdan etibarnamə alır. Bir müddət sonra satıcı vəfat edir, etibarnamənin qüvvəsi məsələsi ortaya çıxır, vərəsələr mübahisə yaradır və alıcı çətin vəziyyətdə qalır. Çünki əlində olan sənəd alqı-satqı müqaviləsi deyil, sadəcə etibarnamədir.
Bəs çıxış yolu nədir?
Belə hallarda tərəflərin real razılaşmasını düzgün hüquqi formada rəsmiləşdirmək lazımdır. Bunun yollarından biri mediasiya təşkilatında mediatorun iştirakı ilə tərəflər arasında saziş bağlanmasıdır.
Mediasiyada tərəflər öz aralarında mövcud olan və ya yarana biləcək mübahisəni, razılaşmanı, öhdəlikləri və şərtləri yazılı formada müəyyən edə bilərlər. Bu sazişdə tərəflərin nə barədə razılaşdığı açıq şəkildə göstərilə bilər.
Məsələn, sazişdə qeyd oluna bilər ki, satıcı faktiki olaraq istifadəsində olan evi alıcıya təhvil verir, alıcı müəyyən məbləği ödəyir, tərəflər həmin evlə bağlı gələcək sənədləşmə işlərinin necə aparılacağını razılaşdırırlar. Əgər gələcəkdə çıxarış alınarsa, tərəflərin hansı qaydada hərəkət edəcəyi də sazişdə göstərilə bilər.
Burada vacib məsələ budur: mediasiya sazişi notariat qaydasında bağlanan çıxarışlı evin alqı-satqı müqaviləsi ilə eyni şey deyil. Yəni belə saziş çıxarışlı əmlakın dövlət qeydiyyatında alıcı adına keçməsi anlamına gəlmir. Amma tərəflər arasında real razılaşmanı, ödənişi, təhvil-təslimi və qarşılıqlı öhdəlikləri hüquqi formada təsbit etmək baxımından mühüm rol oynaya bilər.
Nümunə ilə izah edək.
Tutaq ki, vətəndaş çıxarışı olmayan həyət evi almaq istəyir. Satıcı deyir ki, ev mənimdir, amma çıxarış yoxdur. Alıcı isə pulu verməkdən çəkinir, çünki sabah satıcının fikrini dəyişməsindən, vərəsələrin etirazından və ya başqa şəxslərin iddia qaldırmasından qorxur.
Belə vəziyyətdə sadəcə pul verib evə köçmək risklidir. Borc müqaviləsi bağlamaq da münasibətin mahiyyətini düzgün əks etdirmir. Etibarnamə isə mülkiyyət hüququ yaratmır.
Daha düzgün yanaşma ondan ibarətdir ki, tərəflər mediasiya təşkilatına müraciət etsinlər, mediatorun iştirakı ilə razılaşmanın bütün şərtləri aydın şəkildə yazılsın və saziş bağlansın.
Sazişdə aşağıdakı məsələlər göstərilə bilər:
Satıcının evi hansı əsasla istifadə etdiyi;
Alıcının hansı məbləği ödədiyi;
Ödənişin tam və ya hissə-hissə edilməsi;
Evin alıcıya nə vaxt təhvil verilməsi;
Kommunal borcların kim tərəfindən ödənilməsi;
Gələcəkdə çıxarış alınarsa, tərəflərin hansı öhdəlikləri daşıması;
Mübahisə yaranarsa, tərəflərin hansı qaydada hərəkət edəcəyi.
Bu cür sənədləşmə alıcını da, satıcını da müəyyən qədər qoruyur. Çünki hər iki tərəfin real iradəsi yazılı formada ifadə olunur.
Ən böyük səhv odur ki, insanlar belə məsələlərdə yalnız “bir kağız yazaq, kifayətdir” yanaşması ilə hərəkət edirlər. Amma çıxarışı olmayan evlə bağlı razılaşma adi kağızla yox, düzgün hüquqi məntiqlə hazırlanmalıdır. Burada sözlərin seçimi, ödənişin necə göstərilməsi, təhvil-təslim məsələsi, gələcək öhdəliklər və risklər xüsusi əhəmiyyət daşıyır.
Çıxarışı olmayan ev alarkən əsas sual bu olmamalıdır: “Necə edək ki, kağız olsun?”
Əsas sual bu olmalıdır: “Necə edək ki, sabah mübahisə yarananda bu sənəd bizi qorusun?”
Ona görə də çıxarışı olmayan ev almazdan əvvəl sənədləri yoxlatmaq, satıcının hüquqi vəziyyətini araşdırmaq, evin hansı torpaq sahəsində yerləşdiyini dəqiqləşdirmək, kommunal sənədlərə, əvvəlki ödənişlərə və faktiki istifadəyə diqqət etmək lazımdır.
Nəticə olaraq demək olar ki, çıxarışı olmayan evin notariat qaydasında alqı-satqısı mümkün olmaya bilər. Bu vəziyyətdə borc müqaviləsi bağlamaq hər zaman düzgün yol deyil. Etibarnamə də alqı-satqı sayılmır və mülkiyyət hüququ yaratmır.
Amma tərəflərin real razılaşmasını mediasiya təşkilatında mediatorun iştirakı ilə saziş formasında rəsmiləşdirmək mümkündür.
Əgər çıxarışı olmayan ev almaq və ya satmaq istəyirsinizsə, pulu verməzdən əvvəl sənədi düzgün qurun. Çünki belə məsələlərdə sonradan mübahisəni həll etməkdənsə, əvvəlcədən düzgün sənədləşmə aparmaq daha ağıllı yoldur.
Hüquqşünas | Mediator Zaur Quliyev